Инструкция: как правильно сдавать квартиру в аренду, образец договора найма расторжение, налог

Иметь в собственности сразу несколько жилых помещений – для их владельца не только роскошь, но и нередко головная боль. «Лишнюю» жилплощадь чаще всего собственники стараются сдать внаём: это и дополнительная прибыль, и постоянный присмотр за квартирой.

Попробуем разобраться, как правильно сдать квартиру в аренду, и избежать при этом проблем с недобросовестными жильцами и налоговой инспекцией, сохранить своё имущество.

Кто может сдавать

Право сдавать свою квартиру в аренду имеет только ее собственник, то есть тот, у кого на руках имеется свидетельство регистрации прав собственности на нее. Никакие родственники или очень близкие друзья не вправе заключать арендный договор с жильцами по просьбе владельца квартиры. Этот вариант возможен лишь в том случае, если есть нотариально заверенная доверенность, в которой прописано право доверенного лица сдавать внаём жилье его доверителя.

Если хозяин квартиры пользуется ею по договору социального найма, то есть фактически она принадлежит государству или муниципалитету, то он не вправе сдавать ее в аренду. В исключительных случаях это возможно, но для этого необходимо получить официальное письменное разрешение от соответствующего государственного или муниципального органа.

Если в сдаваемом в аренду жилье зарегистрированы, помимо собственника, иные лица, то нужно получить их письменное согласие на заключение сделки (при условии заключения долгосрочного договора). То же самое требуется, если сдается часть квартиры (например, комната в коммунальной квартире, в которой общая кухня, туалет, ванная на нескольких хозяев), согласие нужно получить от всех проживающих в ней лиц.

Если в таком жилье зарегистрирован еще и несовершеннолетний ребенок, то разрешение сдавать квартиру в аренду нужно будет получить еще и из органов опеки.

В том случае, если собственниками квартиры являются несколько лиц, то каждый из сособственников должен участвовать в сделке на стороне наймодателя или выразить свое письменное согласие на заключение сделки и доверить заниматься ее оформлением одному из собственников. Такое согласие и доверенность подлежит нотариальному удостоверению.

Если такими процедурами пренебречь, то договор найма квартиры (сроком более 1 года) в росреестре зарегистрировать не удастся.

На практике часто квартиры сдаются «в серую», без государственной регистрации договора в росреестре, поэтому такие формальности не соблюдаются. Но нужно иметь в виду, что в случае судебного спора с нанимателем (по каким-либо вопросам относительно сдачи квартиры) ссылаться на такой договор как на доказательство будет нельзя, так как он без регистрации является ничтожным.

Кому сдать квартиру

Человека, впервые столкнувшегося со сдачей квартиры в аренду, нередко приводит в панику даже такой простой вопрос, где найти жильцов. Можно посоветовать четыре варианта:

  • Обратиться в агентство недвижимости. Здесь вам предложат массу вариантов, а также предоставят некоторые гарантии, но за такие услуги придется заплатить.
  • Подать объявление о сдаче квартиры в газету, на интернет-сайты либо в «бегущую строку» на телевидении. Или найти объявление человека, желающего арендовать жилье, на этих же ресурсах. Здесь существует риск нарваться на недобросовестного квартиросъемщика, который либо не оплатит предоставленную ему квартиру, либо испортит (похитит) имеющееся в ней имущество.
  • Найти жильца через друзей, знакомых, родственников. Это, пожалуй, самый наилучший вариант. Вряд ли квартиросъемщик по протекции рискнет навредить хозяину квартиры. А в случае возникновения спорных вопросов его всегда можно будет найти.
  • Сдавать жилье родственникам или друзьям. Скорее всего, такая аренда будет безвозмездной, никакой материальной выгоды вы не получите. Зато можете смело поручать им оплачивать коммунальные счета за квартиру.

В любом случае нужно периодически проверять сдаваемую квартиру, общаться с квартиросъемщиками и контролировать коммунальные платежи, чтобы избежать проблем в дальнейшем.

Если квартира сдается незнакомому человеку, то договор найма не может гарантировать полной имущественной безопасности собственнику. Нужно по возможности проверить будущего жильца на предмет его законопослушности. Для этого можно обратиться к знакомым сотрудникам полиции или другим представителям правоохранительных органов для проверки нанимателя на предмет судимости, привлечения его к административной ответственности и пр. Не лишним будет проверить наличие негативной информации о человеке в интернете и из иных открытых источников.

Сдать квартиру в аренду без посредников, конечно, дешевле, но тогда все заботы о жилье ложатся только на ваши плечи.

Как передавать квартиру

О юридических моментах оформления сделки поговорим позже. Сейчас коснемся бытовых моментов.

Квартиру нужно передавать непосредственно нанимателю, рассказывая о всех особенностях и важных технических моментах жилья во избежание случайных поломок и причинения иного ущерба.

При передаче квартиры следует совместно зафиксировать показания приборов учета энергоресурсов (воды, электричества, газа и пр.), что бы в дальнейшем не разбираться кем допущена коммунальная задолженность.

Перед передачей ключей общую и детальную обстановку в квартире следует сфотографировать. Это будет дисциплинировать нанимателя, так как он будет видеть трепетное отношения хозяина к своему имуществу, кроме того, фотоснимки могут служить доказательством в суде, если возникнет конфликт о существенном ухудшении состоянии квартиры после ее сдачи.

Если на лестничной площадке у Вас дружные соседи, то хорошо бы познакомить новых жильцов с ними. И оставить соседу свой номер телефона на экстренные случаи. Это также будет дисциплинирующим фактором для нанимателя.

Как оформить аренду юридически

Даже если вы решили сдать квартиру лучшим друзьям или дальним родственникам, лучше оформить эту сделку документально. В этом случае составляется договор найма жилого помещения (его нужно отличать от договора аренды, который заключается в основном между юридическими лицами). Оформить его несложно, в интернете имеется множество образцов и вариантов на разные случаи. Можно составить его самостоятельно, обратиться за помощью к юристу или скачать образец договора аренды квартиры у нас.

Подписывается документ обеими сторонами. Нотариальное его заверение не требуется, но и не воспрещается. При желании можно обратиться за помощью в его составлении и удостоверении в нотариальную контору. Но такой документ не будет иметь большей юридической силы, чем обычный письменный договор, заключенный сторонами.

В дополнение к договору найма нужно обязательно составить акт приема-передачи сдаваемой квартиры.

В акте указывается подробно техническое состояние всего жилого помещения – наличие ремонта, сантехники, а также имеющаяся в квартире мебель, бытовая техника, иные предметы обихода. Желательно не только перечислить их, но и указать, в каком состоянии они находятся, на каких местах стоят, наименование (модель, марка и пр.), определить ориентировочную стоимость (хотя бы наиболее дорогостоящих предметов). Это поможет в дальнейшем собственнику жилья оценить состояние своего имущества и взыскать ущерб за его порчу с недобросовестных жильцов. Акт тоже подписывается обеими сторонами после осмотра квартиры, после чего нанимателю вручаются ключи от нее.

Как правильно составить договор найма

Если вы решили сдать квартиру и оформить соответствующий договор самостоятельно, то нужно знать основные правила его составления. Главное, в нем четко должны быть прописаны основные условия – срок и размер арендной платы. остальное – по желанию сторон. Можно составить очень подробный документ на нескольких страницах, в котором предусмотреть все нюансы, а можно отразить всё необходимое на одном листе. Но в любом договоре должны содержаться основные пункты:

  1. Дата и место его составления.
  2. Подробные персональные данные наймодателя и нанимателя: имя, фамилия, отчество, дата рождения, место прописки и проживания, номер и серия паспорта или другого удостоверяющего документа.
  3. Предмет договора: сдаваемая квартира, находящаяся в собственности у наймодателя, ее адрес, метраж, техническое состояние, наличие мебели, сантехники, оценка пригодности для проживания (отопление, водоснабжение), подключение телефонной сети, и сети интернет, кабельного телевидения. Подробное описание может быть изложено как в самом договоре, так и в прилагаемом к нему передаточном акте.
  4. Ссылка на документ, подтверждающий, что наймодатель является собственником жилья, и оно не состоит в обременении третьими лицами (долевая собственность, ипотека, залог и т.д.).
  5. Стоимость ежемесячной арендной платы, в том числе указание, на кого ложится обязанность по уплате коммунальных расходов.
  6. Форма расчета: наличными денежными средствами, почтовым переводом или на банковскую карту (вклад), безвозмездно и т.д..
  7. Сроки оплаты: единовременно за весь период аренды или ежемесячно (ежеквартально) с указанием, до какой даты должен быть внесен платеж.
  8. Кто из сторон обязан производить текущий, капитальный или срочный ремонт квартиры.
  9. Срок, на который арендуется жилое помещение.
  10. Указание всех лиц, которые будут проживать с нанимателем вместе (если договор долгосрочный).
  11. Права и обязанности, возлагаемые на нанимателя и наймодателя, с которыми они должны быть согласны.
  12. Причины и условия, по которым договор найма может быть расторгнут в одностороннем порядке.

Желательно в договоре также прописать и особые условия, так называемые «житейские хитрости»:

  1. О запрете нанимателя и членов его семьи (или тех лиц, кто с ним будет проживать) прописываться по месту жительства (в арендованной квартире). Хоть законодатель и не допускает прописку без разрешения собственника, однако «предприимчивые умельцы» изредка умудряются обойти эти ограничения, затуманив голову работникам УФМС якобы имеющимся у них правом жильца. Подобное условие не позволит схитрить при регистрации, а если незаконная прописка все же была допущена, то ее легко будет оспорить в суде (сам договор будет неоспоримым доказательством неправомерности действий нанимателя).
  2. Распределить обязанности страхования квартиры от несчастных случаев межу наймодателем и нанимателем. Лучше, конечно, самому заняться этим вопросом, так как, застраховав квартиру от затопления, пожаров, гражданской ответственности и пр. собственник снимает с себя риски за халатное поведение нанимателя. Ведь если произойдет подобный случай перед потерпевшими (соседи и иные лица) будет отвечать собственник. С виновника (нанимателя) можно взыскать ущерб только в порядке регресса, то есть сначала собственник возмещает ущерб пострадавшим и лишь потом он имеет право требовать материальную компенсацию с нанимателя, что может оказаться невыполнимой задачей (например, наниматель не имеет имущества, официально не работает или платить алименты и т.д.).
  3. Об ограничении возможности сдавать квартиру в поднайм (субаренду) третьим лицам без письменного согласия собственника. Иначе можно столкнуться с тем, что квартиру превратят в гостиный двор.

О периодической возможности собственника проверять состояние квартиры. Это условие предусматривает права собственника в присутствии нанимателя приходить в квартиру для осмотра на предмет ее сохранности, надлежащего санитарного состояния и пр. Если такой пункт не предусмотреть наниматель попросту может не пустить наймодателя в виду отсутствия у него таких полномочий.

На какой срок заключить договор

Максимальный срок, на который вы способны заключить договор найма — это 5 лет. И даже если в документе нет ссылки на то, на какой срок сдается квартира, он будет ограничен указанным временем.

Опытные юристы всё же советуют не сдавать квартиру в долгосрочную аренду, потому что заключить другой договор на новый срок всегда проще, чем расторгнуть уже имеющийся. Особенно, когда одна из сторон с его расторжением не согласна.

Нужно ли регистрировать договор найма

Договор найма квартиры (или аренды жилого помещения) не требует обязательной регистрации в органах Росреестра, если он заключен сроком до одного года (например, на 11-ть месяцев или на полгода).

Если же он заключается на более длительный срок, то такую сделку придется регистрировать. Минус в том, что это обязывает арендодателя готовить пакет документов и платить государственную пошлину за регистрацию, затрачивая собственные время и средства. К тому же почти неизбежно сведения о сдаче жилья в аренду и получении наймодателем прибыли попадут в налоговый орган. Но, с другой стороны, регистрируя данную сделку, он получает дополнительные гарантии. Скачать договор аренды квартиры с регистрацией в органах Росреестра .

Выгоднее всего заключить договор о найме квартиры с правом последующей его пролонгации и перезаключать его каждый год.

Преимущества и особенности сдачи квартиры на срок, не превышающий 11-ти месяцев, о которой мы уже говорили

  • договор найма можно не регистрировать в Росреестре, значит нет необходимости тратить время на сбор документов, бюрократические проволочки, нести расходы на оплату госпошлины. А по истечению договора погашать запись в государственном реестре об обременении (найме)
  • наниматель не сможет рассчитывать на предоставление отсрочки устранения нарушений, влекущих расторжение договора

В основном краткосрочным договором пользуются собственники, уклоняющиеся от уплаты налогов с доходов от найма, так как о таком договоре в налоговой инспекции не знают (договор не регистрируется в росреестре и от туда сведения не поступают налоговикам), соответственно, им не известен и факт получения доходов.

This entry was posted in Финансы. Bookmark the permalink.

82 Responses to Инструкция: как правильно сдавать квартиру в аренду, образец договора найма расторжение, налог

  1. Оксана says:

    Я бы вам всё таки посоветовал поискать предложения уже по приезду в Москву. Мы когда туда ездили то переезжали с одной гостиницы в другую.

  2. Дмитрий Иванович says:

    Мы скоро будем ехать по рабочим вопросам в Москву. И хотим заранее найти нормальную компанию которая сдаёт в аренду хостелы. Подскажите где такую найти?

  3. Артем says:

    Если вы ищите действительно нормальный хостел в Москве, то вам необходимо обратиться за помощью к ним http://77hostel.ru. Они предоставляют достаточно адекватные цены на аренду.

  4. Grvwhada says:

    Civic leaders do NOT want THIS to happen no-matter-what! best prices on brand viagra cheap viagra for sale viagra pro [url=http://viagraforsalebrc.com/]womens viagra for sale[/url] Cancer is ultimately the result of cells that uncontrollably grow and do not die. OK’

  5. Brdcruri says:

    Home Libraries Databases Bookmobile Contact WWW cefls. buy viagra online without prescription buy viagra online cheap generic viagra [url=http://viagra-onlinenas.com/]viagra online prescription free[/url] Because allergic pets scratch, they damage their skin dermatitis. OK’

  6. Kwxanova says:

    payday loans no faxing no credit checks fast personal loans payday advance loan [url=http://cashfast.us.com/] fast payday loan[/url] OK’

  7. KrvNeags says:

    usa payday loan store bad credit installment loans finance payday [url=http://installment.us.com/] personal installment loan[/url] OK’

  8. Brcobedo says:

    brand name viagra https://www.junkmarketstyleevents.com/ non prescription cialis https://officialsaintsnflproshop.com/OK’ kamagra viagra[url=https://www.junkmarketstyleevents.com/]https://www.junkmarketstyleevents.com/[/url] cheapest cialis[url=https://officialsaintsnflproshop.com/]https://officialsaintsnflproshop.com/[/url]

  9. LqwAgini says:

    10 dollar payday loans cash advance credit cards loans online [url=http://advances.us.com/]payday advance cash america[/url] OK’

  10. KenCycle says:

    canada online pharmacy viagra https://download4os.com/ non prescription cialis https://howtoopenarestaurantin30days.com/ try viagra for free [url=https://download4os.com/]https://download4os.com/[/url] cialis coupon [url=https://officialsaintsnflproshop.com/]https://howtoopenarestaurantin30days.com/[/url] OK’

  11. Bddemets says:

    buy discount viagra viagra online without prescription viagra price comparison [url=http://download4os.com/]where to buy viagra online[/url] OK’

  12. bgccruri says:

    effects of viagra brand name viagra viagra india [url=http://officialsaintsnflproshop.com/]viagra reviews[/url] OK’

  13. BtcEdgelo says:

    online cialis buy tadalafil 20mg price tadalafil 20 mg [url=http://howtoopenarestaurantin30days.com/]cialis no prescription[/url] OK’

  14. jyfdemets says:

    viagra alcohol viagra online cheap viagra without prescription [url=http://usa77www.com/#]viagra on line[/url] OK’

  15. bfsxquigh says:

    herbal alternative to viagra online viagra order cheap viagra 100mg [url=http://canadiannowv.com/#]substitute viagra[/url] OK’

  16. bsdfcruri says:

    price viagra viagra dose viagra brand [url=http://viagapharmaked.com/#]viagra pills[/url] OK’

  17. JtbfAsymn says:

    recreational viagra buy cheap viagra online uk viagra dosages [url=http://viagraocns.com/#]viagra for cheap[/url] OK’

  18. bsdcemets says:

    buy viagra without prescription buy viagra online at cheap viagra for sale [url=http://setviagraeja.com/#]buy viagra online at[/url] OK’

  19. bdcShums says:

    herbal viagra reviews generic viagra review viagra wikipedia [url=http://junkmarketstyleevents.com/#]best viagra price[/url] OK’

  20. bsrwhada says:

    generic viagra canada does viagra work viagra usa [url=http://fviagrajjj.com/#]viagra drug store[/url] OK’

  21. bgfcruri says:

    viagra wholesale viagra pharmacy buy viagra online [url=http://loviagraosn.com/#]viagra generic[/url] OK’

  22. Newport arkansas public records, http://background-check-renter.science criminal history certificate uk.

  23. LenAsymn says:

    generic viagra reviews viagra erection viagra generic canada [url=https://newviagrakfv.com/#]get viagra[/url] OK’

  24. vxdEdgelo says:

    cialis without prescription cialis cost discount cialis [url=http://hitcialisosn.com/]order cialis online[/url] OK’

  25. Google search background image change, http://background-check-providers.science lapd background investigation disqualifiers.

  26. bscquigh says:

    natural alternatives to viagra viagra price generic brands of viagra online [url=http://onlineviaqer.com/#]herbal viagra australia[/url] OK’

  27. vxdEdgelo says:

    cialis coupon cialis pill cialis generic [url=http://hitcialisosn.com/]order cialis online[/url] OK’

  28. bozAnonee says:

    tadalafil citrate liquid tadalafil non prescription cialis [url=http://hopcialisraj.com/#]tadalafil dosage[/url]

  29. Public court records richmond va, http://background-check-provider.science/ oklahoma criminal record lookup.

  30. dczcruri says:

    viagra online without prescription cheap viagra online generic viagra [url=http://menedkkr.com/#]what is viagra[/url]

  31. nsxfrict says:

    what is tadalafil cialis sale tadalafil liquid [url=http://gocialisgjb.com/#]cialis reviews[/url]

  32. Fairfax county va public records search, http://background-check-screening.science best employee background check companies.

  33. bdfpreago says:

    tadalafil liquid cheap cialis online liquid tadalafil [url=http://authenticknicksstore.com/#]cialis online canada[/url]

  34. dbaShums says:

    viagra samples viagra overnight shipping buy viagra no prescription [url=http://download4os.com/#]brand name viagra on line[/url]

  35. vdsAnonee says:

    cialis without prescription online cialis order cialis online [url=http://cialisoakdm.com/#]cialis[/url]

  36. Harris county district court records, http://background-check-reviews.science background check massachusetts law.

  37. How to find criminal records in new jersey, http://background-check-list.stream/ people search free public records.

  38. bsfcruri says:

    generic viagra rx cheap viagra online generic viagra reviews [url=http://fviagrajjj.com/#]buy viagra online at[/url]

  39. Free public court records louisville ky, http://background-check-job.stream/ pasco county fl circuit court records.

  40. Public arrest records casper wyoming, http://background-check-review.science/ background check to buy a gun in ohio.

  41. Free background checks online no credit card info needed, http://background-check-investigator.stream/ franklin county massachusetts probate court records.

  42. Will a public intoxication show up on a background check, http://background-check-results.science criminal background check palm beach county.

  43. sfnfrict says:

    cialis no prescription cialis generic cialis prescription [url=http://www.ciallisonline.com/#]tadalafil liquid[/url]

  44. Locating peoples address, http://background-check-investigation.stream where to get bci and fbi background checks in ohio.

  45. nsfpreago says:

    cialis generic best place to buy cialis online cheapest cialis [url=http://authenticknicksstore.com/#]how to get cialis prescription online[/url]

  46. Washington state death records public record, http://background-check-reports.science/ phoenix police department online records.

  47. ioswhada says:

    viagra generic online viagra online viagra before and after pictures [url=http://officialsaintsnflproshop.com/#]viagra

  48. Pa department of aging fbi background check transmittal form, http://background-check-report.science california public records exemptions.

  49. free check says:

    Driving background check, http://background-check-for-free.stream/ can you get a background check at a police station.

  50. How to search criminal records in california, http://background-check-for-employment.stream employee health screening form.

  51. How to get sealed adoption records, http://background-check-history.stream warrant check rhode island.

  52. Inmate search in california county jails, http://background-check-government.stream kentucky department for libraries and archives public records division.

  53. Criminal record background check usa, http://background-check-criminal-records.stream/ public property records cook county illinois.

  54. Phoenix arizona municipal court records, http://background-check-free-criminal-record.stream/ criminal history check arlington va.

  55. What is the best background check company, http://background-check-free.stream fingerprinting and background checks.

  56. How to check someone criminal record for free uk, http://background-check-cheap.stream finding people in prison.

  57. Ellis county texas official public records, http://background-check-for-landlords.stream free public court records in indiana.

  58. Best personal background check website, http://background-and-criminal-check.stream/ mississippi department of public safety driver records request.

  59. How to find information about people, http://background-check-for-job.stream montgomery county circuit court records.

  60. Find an inmate in prison, http://arrest-search.stream maryland public records foreclosures.

  61. Coffee county tennessee public court records, http://arrest-records-free.stream/ free criminal check virginia.

  62. How long does it take to do a nics background check, http://arrest-record-search.stream/ dc district court public records.

  63. Marshall county indiana public arrest records, http://arrest-lookup.stream/ portsmouth va arrest search.

  64. California public records of divorce, http://arrest-record-background-check.stream science fair background information.

  65. Criminal record check rcmp ottawa, http://advanced-background-checks.stream kershaw county south carolina public records.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.